Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

• заявление владельца помещения на получение разрешения перепланировки;

юридические документы, свидетельствующие о правах на данное помещение;

Перепланировка коммунальной квартиры без согласия соседей

Иногда складываются обстоятельства таким образом, что далеко не все лица, живущие по соседству в коммунальной квартире, согласны с изменениями. Даже если перепланировка отнесется исключительно к одной комнате, где проживает инициатор изменений, это все равно не станет исключением. Многие лица стремятся в этом случаи идти в обход этого правила.

Однако в жилищной инспекции такое согласие для случаев с коммунальной квартирой является обязательным требованием. Поэтому сотрудники этого органа вправе вообще отказаться от рассмотрения подобных заявок. Такое же мотивированное решение принимают и суды. Однако в судебных инстанциях ссылаются на то, что они не уполномочены заниматься вопросами, связанными с перепланировкой.

Еще более неправильно решение – сначала провести перепланировку, а потом пытаться ее узаконить. На практике большинство подобных дел заканчиваются не в пользу того лица, которое желает перепланировать помещение. Эти люди в итоге оказываются в двойном проигрыше, ведь уполномоченные органы чаще всего обязывают их за свой счет возвращать первоначальное состояние.

Как узаконить отдельный вход, который в красных линиях по БТИ?

Если отдельный вход в ваше нежилое помещение, расположенное в жилом, многоквартирном доме, был сделан без разрешения и согласования и зафиксирован сотрудниками БТИ “в красных линиях” – это считается перепланировкой, выполненной без разрешения.

К сожалению, по нормам того же Постановления №508-ПП в действующей редакции в Приложении №1 к данному постановлению есть 20 пункт, который гласит, что с 1 января 2001 года Мосжилинспекция не выдает Акты о завершенном переустройстве на ранее выполненные без разрешения работы по фасаду. На практике, Мосжилинспекция не принимает заявки на согласование изменений фасада, которые зафиксированы в БТИ в красных линиях.

Своим клиентам в таких случая мы рекомендуем или возвращать помещение в проектное состояние по фасаду (как было до появления красных линий), проводить инвентаризацию БТИ, чтобы техник БТИ внёс данные в базу и “зачернил” фасад и после выполнения этих действий, если это всё же необходимо – с начала разрабатывать проектную документацию, получать разрешение Мосжилинспекции на изменение фасада, а потом уже выполнять работы, что собственно вполне логично и более правильно, т.к. очень большое количество собственников нежилых помещений в Москве даже не задумываются по 5-10 лет привести хоть раз документы по своим объектам недвижимости в порядок.

Если такой порядок действий не интересен или невозможен по каким-то причинам – тогда мы советуем просто дождаться выхода новой редакции Постановления №508-ПП и как МЖИ снова начну принимать заявки на рассмотрение и выдавать акты о завершенном переустройстве на ранее выполненные работы по фасаду без получения разрешения – максимально оперативно собрать комплект необходимых технических и исходно-разрешительных документов и бежать подавать заявку.

Виды входов в нежилые помещения имеют отличия по отношению к придомовой территории, так как довольно часто входная группа проектируется и возводится на дополнительно отделенном участке придомовой территории:

• с наружным или внутренним тамбуром;
• с лестничными ступенями, ведущими вверх или вниз от уровня грунта.

Входная группа в нежилое помещение выполняется там, где ранее не планировалась, с абсолютного нуля, и должна обеспечить комфорт и безопасность, как входящим, так и пребывающим в помещении.

В связи с этим к проекту отдельного входа имеются строгие требования к конструкции:

• Обустройство тамбура. Это пространство позволяет существенно уменьшить теплопотери помещения при открывании входной двери, поэтому указание сформировать его экономически обосновано. Выделение части площади под внутренний тамбур и ведущие внутрь ступени не требует согласования с жильцами дома, а наружный тамбур обустраивается только при позитивном решении сообщества жильцов выделить часть придомовой территории.
• Наличие пандусного спуска. Необходимо для соблюдения прав лиц с ограничением физических возможностей.
• Безопасные ступени и крепкие поручни. Материал не должен быть скользким, а на случай неблагоприятных атмосферных условий края ступеней оборудуются противоскользящими накладками.
• Ударопрочное дверное полотно. Используется стекло с высоким классом прочности, минимизируя риск травматизма посетителей.
• Дверные створки распахиваются вне помещения.
• Гармоничный дизайн тамбура. Вход в пространство, относящийся к нежилому фонду, не должен нарушать архитектурно-эстетический облик сооружения.

Нарушение норм общежития

Аналогично сосед имеет право обратиться в суд, если произведенная реконструкция нарушает нормы общежития. Например, собственник перенес туалет на место кладовой, и это создает определенные неудобства.

К тому же при затоплении ущерб будет более значительным, чем если бы затопило ванную комнату. Так что если перепланировка затрагивает интересы других жильцов дома, лучше сначала заручиться их согласием, и только потом производить ремонт.

Конечно, если собственнику досталась квартира с незаконной перепланировкой (например, от умершего родственника), то тут ничего не поделаешь: придется уговаривать соседей дать разрешение, платить всевозможные штрафы и осуществлять за свой счет узаконивание переделки через суд.

Какие еще нужны документы

Инициатор ремонта подает в Жилинспекцию для первичного согласования:

• проект, его потребуется заказать специалистам – строительной компании или проектному бюро, организации, которая имеет допуск СРО;
• заявление;
• техпаспорт;
• поэтажный план здания;
• документы на собственность для владельцев и договор соцнайма для нанимателей;
• техзаключение о возможности проведения определенных работ, его может выдать инспектор Жилинспекции или БТИ, любой строительной компании;
• несколько отдельных документов, которые будут представлять собой согласие жильцов, собственника здания, прописанных или проживающих, совладельцев;
• протокол общедомового собрания, если оно проводилось;
• заключение организации, которая занимается охраной памятников архитектуры, если здание имеет для страны историческую ценность;
• разрешение от пожарной и газовой службы, санэпида;
• другие по требованию.

Если заявителем является гражданин или ИП, то он подает свой гражданский паспорт, предприятию необходимо предъявить уставные документы.

Проект отдельного входа в нежилое помещение

Первым документом, который вы должны получить при устройстве отдельного входа в нежилое помещение, является техническое заключение, необходимое для согласования работ по устройству проема в наружной стене здания или расширению оконного проема.

Для начала необходимо убедиться в том, что проем прорезать возможно в принципе — техническое заключение выдает, как правило, автор проекта дома, ведь речь идет о затрагивании несущей конструкции здания. Если же внешняя панель не включена в общедомовую несущую схему, то заключение можно получить и в частной фирме с допуском СРО.

После того, как техническое заключение получено, можно приступать к разработке проекта, и тут можно смело обращаться к частникам, так как цены на проектную документацию у них, как правило, ниже. При проектировании отдельного входа в нежилое помещение можно реализовать несколько вариантов.

В большинстве случаев к нежилым помещениям относят все те пространства в доме, которые заняты магазинами, салонами, службами обслуживания населения, их можно обозначить одним определением – что это площадь, где фактически не проживают люди.

В большом пространстве дома присутствуют много различных помещений – мест общего пользования, например, подъезды и лестничные марши, которые условно не относятся к жилому фонду, но их нельзя причислить к нежилым помещениям. Все они должны быть обозначены в документациях на многоквартирный дом, и не предназначаются для проживания, но их нельзя причислять к нежилым помещениям дома.

В основном, их предназначение в другом – они необходимы для обустройства коммуникаций, установки лифтовых шахт, пеших сообщений между этажами, организации подземных парковочным машиномест, и т.п., то есть ими пользуются все жильцы.

У действительно нежилых помещений присутствуют свои отличительные особенности:

• Это обособленная площадь, со своими стенами, потолком и полом, и имеющая отдельный проем для входа.
• Оно относится к недвижимости и является частью большого строения.
• Оформлено в собственность, но не входит в состав жилой площади квартиры.
• В технической документации на дом оно обозначено как нежилое, хотя по своим параметрам и характеристикам схоже с жилыми квартирами.

Читать дальше: Можно ли в гаражном кооперативе открыть автосервис
Подобные объекты недвижимости обычно расположены либо на первых этажах здания, либо в цоколе – это могут быть аптечные киоски, салоны красоты, медицинские учреждения, почта или офис. То есть они образованы для ведения коммерции или хозяйственной деятельности, и не приспособлены для фактического проживания людей.

Разрешение на отдельный вход в нежилое помещение

Как уже говорилось, устройство отдельного входа — мероприятие достаточно дорогое, не только из-за стоимости строительного материала и ремонтных работ, но и из-за согласования этих работ и разработки проектной документации. Стоимость, как разработки проекта, так и его согласования, зависит от площади помещения. Поручать согласование проекта перепланировки лучше профессиональным согласователям, так как собирая необходимые разрешения, можно «стереть ноги». Вкратце пробежимся по этапам процедуры оформления работ.

Прежде всего стоит получить согласие жильцов вашего дома, что займет уйму времени. Кроме того, для перевода помещения из жилого фонда в нежилое необходимо получить разрешения от ГБУ «ГлавАПУ» (от них зависит цветовое оформление), Москомархитектуры (заключение о том, где и как будут расположены двери), отдела подземных сооружений. И только после этого можно подавать документы в Мосжилинспекцию, которая, в свою очередь, переведет их в Управу, где решение по ним примут народные депутаты вашего округа.

Если процесс не забуксует на этом этапе, то бумаги пойдут в Департамент имущества (для перевода в нежилой фонд). Только после этого Мосжилинспекция даст распоряжение на проведение ремонтных работ. В настоящее время процесс согласования не регламентирован и имеется несогласованность между инстанциями, именно поэтому мы и рекомендуем согласовывать подобные мероприятия при помощи специалистов.

В случае, если вам потребуется разработка проекта устройства отдельного входа в нежилое помещение или согласование этой документации, вы можете смело обращаться к нашим специалистам для предварительной консультации, мы всегда готовы к сотрудничеству.

Условия согласования отдельного входа

К организации отдельного входа законодательство предъявляет достаточно строгие архитектурно-конструктивные требования. Устройство отдельного входа регламентируется постановлением № 1135 от 14.09.2006 г. а также другими правовыми, строительными, противопожарными нормами. Как видно из правовых документов, при изготовлении проектной документации очень важным моментом является проработка внешнего вида отдельного входа. Необходимо, чтобы отдельный вход гармонично вписался в общий ансамбль здания и соответствовал архитектурному и цветовому решениям фасада. И в тоже время не создавал неудобства для пешеходных и транспортных потоков. Это наиболее актуально для центральных районов Петербурга с исторической застройкой и узкими тротуарами. Помимо этого, в целях безопасности людей, к отдельному входу предъявляются повышенные требования в области надёжности и безопасности конструкции.

Общее собрание собственников при согласовании отдельного входа

Стоит отметить, что согласование отдельного входа может сопровождаться значительными трудностями. Например, если отдельный вход планируется организовать в жилом доме, то в соответствии с Жилищным кодексом необходимо получение согласия на реконструкцию здания у 100% жильцов от общего количества собственников дома. Для этого необходимо проведение общего собрания собственников помещений. Однако, без опыта проведения подобных мероприятий, положительного результата добиться практически невозможно. Если для управления домом было создано ТСЖ, то проект отдельного входа в обязательном порядке придется согласовывать и с этим органом самоуправления.

ПРОБЛЕМЫ И ОПАСНОСТИ САМОВОЛЬНОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

• Потеря до 50% от стоимости недвижимости
• Приведение в исходное состояние по решению суда
• Огромные потери нервов, времени и денег
• Риск обрушения дома и уголовная ответственность
• Опасность конфискации и продажи с торгов

Какие сложности могут возникать при согласовании отдельного входа в Москве и МО

Обустройство отдельного входа – это работы повышенной сложности, которые могут повлечь угрозу безопасности здания. При проектировании и согласованиях могут возникать следующие проблемы:

• отказ других собственников объекта или жильцов МИКД на проведение работ;
• невозможность прорубания проема без разработки мер по усилению несущей способности (это повлечет дополнительные расходы);
• обязанность возвести пандусы или иные средства доступа маломобильным группам населения;
• необходимость обеспечить беспрепятственный проход мимо входной группы по тротуарам, улицам;
• обязанность устранить любые ухудшения состояния и внешнего вида фасада;
• необходимость сохранить работоспособность инженерных систем, вентиляции воздуха, иных элементов жизнеобеспечения здания.

Все эти сложности решают специалисты компании Кадастровая Москва, так что вы быстро получите положительный результат.

Что такое отдельный вход и когда он нужен

Отдельный вход требуется каждому изолированному или обособленному помещению, в том числе квартирам, офисным и иным объектам. При проектировании нового строения заранее определяется, как и где будут располагаться входы:

• для квартир в МКД это обычно дверь на лестничные клетки, в коридоры, к другим местам дома;
• для нежилых помещений в МКД обычно требуется отдельный выход на улицу или на участок, так как коммерческая деятельность не должна мешать жильцам;
• для нежилых строений варианты размещения выходов определяет сам собственник (можно сделать несколько входных групп, в том числе из разных помещений).

Для существующих объектов также может потребоваться изменение системы входов и выходов. Типичным примером является изменение статуса квартиры, т.е. перевод ее в нежилое помещение. Чтобы заниматься полноценной коммерческой деятельности (например, открыть магазин), необходимо согласовать отдельный вход.

Где нужно согласовать отдельный вход

Работы, связанные с изменением параметров помещений в МКД находятся под контролем жилищной инспекции. В столице такими вопросами занимается МЖИ (МосЖилИнспекция). Для объектов на территории Московской области необходимо обращаться в ГЖИ (Государственная жилищная инспекция). Фасадные работы для входных групп согласовывают в МосКомАрхитектуре (для столицы), либо в подразделениях КАГ МО (Комитет по архитектуре и градостроительству).

Если работы проводятся как реконструкция, разрешение нужно оформить через органы стройнадзора. В Москве такие вопросы решает Госстройнадзор, а в Подмосковье – ГУ Государственного строительного надзора. При любом варианте проведения работ нужно внести изменения в ЕГРН. Эта процедура проходит через территориальные подразделения Росреестра.

Стоимость и сроки согласования входа

Сроки подготовки и согласования проектной документации могут отличаться в разных регионах и населенных пунктах, так как регламентируются нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований. При самостоятельном соблюдении всех формальностей ориентировочные сроки будут составлять:

• подготовка и проведение общего собрания собственников МКД – от 20 дней до двух месяцев;
• оформление проекта и технического заключения – от нескольких дней до нескольких недель (в зависимости от сложности архитектурных и строительных решений);
• согласование проекта или получение разрешения на реконструкцию – от 14 дней до двух месяцев;
• получение акта приемочной комиссии – от одного дня до недели;
• изготовление технического плана – от одного до нескольких дней, в зависимости о сложности задачи;
• процедура кадастрового учета и получение выписки ЕГРН – от 7 дней.

Существенно сократить сроки подготовки, проверки и согласования документов можно при обращении за услугами специалистов экспертных организаций в сфере проектирования, строительства и кадастра. В этом случае будут соблюдены все требования нормативных актов, а документы будут согласованы при участии представителя по доверенности.

Стоимость согласования вход начинается от 120 000 рублей для нежилых зданий и от 150 000 для многоквартирных домов.

Похожие записи:

• Минимальная пенсия в Москве в 2023 году
• Штраф за превышение скорости в 2023 году
• Налоговый вычет при покупке квартиры 2023